Miras Kalan Ev ve Arsalarda Yeni Dönem: İlk İhale Sadece Aile İçin! Uygulama Başladı

Miras kalan konut, arsa ve tarla gibi taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik yapıldı. 12. Yargı Paketi kapsamında İcra İflas Kanunu'nun 114. maddesinde düzenlenen yeni sistem, 31 Temmuz tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni düzenleme, aile yadigarı taşınmazların haksız yere düşük fiyattan el değiştirmesinin önüne geçmeyi hedefliyor.

Yeni Sistem Nasıl Çalışacak?

Yeni düzenlemenin temel prensibi, birinci ihale aşamasını doğrudan mirasçılara tahsis etmek. İşte detaylar:

· Öncelik Mirasçıların: Taşınmazın ilk açık artırmasına üçüncü kişiler (akrabalar dahil) kesinlikle katılamayacak. İhale yalnızca mirasçı aile üyeleri arasında gerçekleştirilecek.

· Asgari Teklif Bedeli: İlk artırmada teklif edilebilecek en düşük bedel, bağımsız eksperler (bilirkişiler) tarafından belirlenen muhammen kıymetin (piyasa değerinin) %100'ü olacak. Yani taşınmaz birinci artırmada asla değerinin altında satılamayacak.

· Amaç: Mülkün piyasa değerinin altında satılmasını engellemek ve mirasçıların hak kaybına uğramasını önlemek.

İlk İhalede Alıcı Çıkmazsa Ne Olacak?

Eğer birinci artırmada mirasçılardan alıcı çıkmazsa veya asgari teklif şartları sağlanamazsa, süreç ikinci artırma aşamasına geçecek. Bu aşamada:

· Katılım Genişleyecek: Artık üçüncü kişiler ve herkes ihaleye katılabilecek.

· Asgari Teklif Tutarı: Muhammen kıymetin %50'si veya satış isteyene rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi yüksekse o tutar esas alınacak.

Kapalı İhale İçin Aranan Şartlar

Satışın sadece mirasçılar arasında kapalı usulde yapılabilmesi için iki şartın bir arada bulunması gerekiyor:

1. İktisap Yolu: Tüm maliklerin taşınmazı yalnızca miras yoluyla edinmiş olması.

2. Hisse Durumu: Mirasçıların dışında, mülkiyette üçüncü bir kişinin hissesinin olmaması.

Mirasçı Ne Zaman Hakkını Kaybeder?

Mirasçılardan biri, kendi payını mirasçı olmayan üçüncü bir kişiye satar veya devrederse, "kapalı ihale" şartı otomatik olarak bozulacak. Bu durumda taşınmaz, ilk ihaleden itibaren tüm üçüncü kişilerin katılımına açık olarak satılacak.

Taşınmazı Almak İsteyen Mirasçı Ne Yapmalı?

Mirasçılar, aile malını birinci artırmada almak istiyorlarsa şu adımları izlemeli:

1. Raporu İnceleyin: Taşınmaz için hazırlanan kıymet takdiri raporunu detaylıca inceleyin.

2. Finansmanı Hazırlayın: Muhammen bedelin %100'ünü ve tüm masrafları karşılayacak bütçeyi önceden hazır edin.

3. İlanı Takip Edin: İlgili icra dairesi veya satış memurluğunun yayımlayacağı resmi satış ilanını düzenli takip edin.

Yeni Sistem Eski Davaları Etkileyecek mi?

Yeni düzenleme, 31 Temmuz'dan sonra ilanı yapılacak satışlar için geçerli. Bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda ise eski kanun hükümleri uygulanmaya devam edecek.